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北京土地市場整體降溫 房企預期分化是主因

  11月19日，亦莊一宅地進入現場競價階段，出乎意料的是，該地隻吸引瞭5傢競標主體參與角逐，而半個月前該區域同類型地塊引起瞭12傢企業爭搶，於同日出讓的自住型商品房地塊--豐臺王佐地塊也僅有兩傢競標主體。業內稱，受"京七條"以及十八屆三中全會的影響，目前房企的預期出現分化，北京的土地市場降溫明顯。

  亦莊地塊僅5傢主體競標

  11月19日條件最優的信貸房貸下午，亦莊和豐臺的兩宗宅地進行瞭現場競價，雖然亦莊地塊有5傢競標主體競爭，但和之前的市場熱度相比，已經明顯的降溫，而王佐地塊的競標現場中僅出現瞭兩傢競標主體的身影。

  根據招標文件，亦莊新城Ⅱ-1街區B01R1-2地塊二類居住用地項目建築規模近11萬平米，掛牌起始價為11億元。該宗地將配建不少於3.1萬平方米的"限價商品住房"，房屋銷售限價為1.1萬元/平方米。在競配自住型商品房階段，住總首開聯合體以配建3.7萬平米的自住型商品住房面積略勝一籌，最終以16.4億元的價格和配建3.7萬平米自住型商品住房的代價摘得此地。即使按照建安成本5000元/平方米計算，北京中原地產市場總監張大偉表示，商品房部分的樓面價也不過2萬元/平方米。而11月4日，首開住總聯合體拿下的同區域地塊，業內計算商品房部分的樓面價已接近5萬元。

  記者在現場看到，參與競標的企業中，之前一直拿地兇猛的融創謹慎很多，在第一輪的競價中沒有舉過牌，在第二輪競爭自住型商品房面積階段也僅舉瞭3次牌，並且沒有跟到最後，融創的舉動令現場觀摩的開發商內部人士感到驚訝，在競標之前，他們揣測融創來勢很猛，不過，此次的融創卻"小心"起來。

  京土地市場整體降溫

  雖然亦莊地塊的競爭激烈程度下降，但是和其他區域地塊相比，亦莊地塊的"待遇"還算好的，同日出讓的豐臺王佐地塊和11月20日招標出讓的密雲地塊更是大幅度降溫。同時，截至記者發稿，於11月21日進入現場競價的朝陽東壩地塊僅有5次報價，而11月4日，該區域地塊共引起15傢企業的角逐。

  據瞭解，豐臺區王佐鎮魏各莊村A01、A02地塊公建混合住宅用地中的居住部分全部為自住型商品房，銷售限價為1.7萬元/平方米，套型建築面積全部為105平方米以內。該宗地高雄岡山房貸的熱度和之前朝陽東壩等區域出讓的同類型地塊不可同日而語，現場隻有國開東方城鎮發展投資有限公司和北京青龍湖國際會展有限公司聯合體、萬科和住總祥業聯合體坐在競標現場，最終以25.1億元價格成交，折合平均樓面價約為9509元/平方米。

  11月20日，密雲縣水源路南側土地儲備項目A-2地塊F2公建混合住宅用地、F3其他類多功能用地、R53托幼用地項目招標出讓，雖然有綠地、山東中建、五礦置業和華潤4傢參與競標，但僅有兩傢的報價高於出讓底價。截至記者發稿，朝陽區東壩南區1105-654、656、658號地二類居住、公建混合住宅、其他公共設施用地僅有5次報價，而11月4日，該區域的同類型地塊吸引中海、懋源、融創-住總聯合體等15傢房地產企業、聯合體參與到該地塊的競拍之中。

  房企預期分化是主因

  對於目前的土地市場，業內人士在接受記者采訪時普遍認為，十八屆三中全會對房企預期產生瞭比較大的影響，有的企業依舊積極拿地，但有的企業出現瞭觀望。

  張大偉告訴記者，相比之前同類型地塊土地，亦莊新城地塊商品房的樓面價出現下滑，主要是因為"京七條"及三中全會後出臺的文件對市場的影響逐漸出現，開發商拿地積極性有所抑制。

  我愛我傢研究院經理程浩業也認為，十八屆三中全會之後，政策透露出集體土地入市等信息，使得年底房企的拿地策略也得到瞭相應的變化。就北京目前的情況來看，年底政府將開始新一輪集中供地，數量之大改變瞭房企原有一地難求的思維，最終使得北京土地市場緊缺的狀況將會得到一些緩解，而在未來，"高價地頻現的現象可能也會有所改變。

  亞豪機構市場總監郭毅告訴記者，同一宗地塊競爭房企減少的現象標志著年底土地市場開始出現降溫，這其中可能受到地塊當中具體體態例如住宅商業等分配比例的影響。同時，前期出讓的部分含自住型商品房地塊利潤的降低也使得房企拍地時更加謹慎。另外，臨近年底的時間節點也是房企積極性下降的重要原因。

  東亞新華地產營銷總監賈玉鵬透露，除瞭預期以外，房企拿地趨於謹慎和之前拿地太多，占有大量資金也有一定關系。不過，賈玉鵬同時表示，好的地塊房企依然會比較熱衷。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-11-22/08232506198.shtml
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