限外令大幅放寬的另一面境內房地產投資退潮
土信貸彰化二林土信貸信貸代書 限外令大幅放寬，一方面意味著今後外資對國內房地產行業的投資準入門檻將大幅降低；另一方面也意味著中國房地產資產作為投資標的的價值在下降，目前外資看好的，僅限於北京、上海等極少數城市。
??在3月15日的兩會總理記者會上，李克強回答外國記者問題時說，中國人到海外買房並沒有確切數字，需要評估；同時，中國也歡迎外國人來買房。
??在中國資本大舉進入外國投資房地產的同時，中國境內對於外資準入房地產的條款也在放開。就在李克強此次表態前的3月13日，國傢發改委和商務部公佈最新《外商投資產業指導目錄（2015年修訂）》（以下簡稱《目錄》），在“限制外商投資產業目錄”中，把過去針對外商投資房地產的限制類條款全都刪去。
??國浩律師事務所律師鄒菁認為，這意味著今後外資對國內房地產行業的投資準入門檻將大幅降低；同時，這也意味著中國房地產資產作為投資標的的價值在下降，目前外資看好的，僅限於北京、上海等極少數城市。
??操作仍需落實
??回顧歷年《目錄》對於外資進入房地產的限制，對於“土地的成片開發”及“高檔賓館、高檔寫字樓和國際會展中心的建設、經營”的限制一直在延續，2007年開始為瞭限制外資通過中介進入炒房領域，增加瞭對外資進入“房地產二級市場交易及房地產中介或經紀公司”的限制。
??鄒
菁指出，上述限制的大背景都是過去十幾年裡，房地產被投資者視作保值、升值的投資標的進而被炒作，以及國際市場看好人民幣持續升值，大量熱錢不斷湧入等因
素共同導致的。這造成瞭我國房價多年持續性上漲，因此，對於外資進入相關房地產市場進行投資在過去一個階段時間內的限制一直較為嚴格。
??2014年以來，中國房地產市場進入瞭市場自發性的調整，房價大幅上漲不再。在此背景下，放開對外資進入房地產的限制，保證一定量的外資涉足國內房地產市場，對於維持房地產市場的平穩也有積極意義。
??但
《目錄》的出臺就是外商投資房地產全面放松的信號？鄒菁認為並非如此。過去諸如《關於規范房地產市場外資準入和管理的意見》等針對外資準入房地產的相關規
定是否不再適用的問題仍然存在，因《目錄》雖是針對外商投資產業政策的綱領性文件，但是從法律效力等級上來說，其性質為部門規章，與上述文件效力平級，彼
此不受制約。這對外商投資房地產構成操作上的限制。
??比如，地方商務主管部門依法批準外商投資房地產事項後（包括設立企業、增資、擴股、股權轉讓、並購等），需要報商務部備案。而商務部對於外商投資房地產的備案流程仍然不夠清晰和流暢，有待於進一步下放備案的權限。
??還有，境外機構和個人在境內投資購買非自用房地產，應當遵循商業存在的原則，可以購買符合實際需要的自用、自住商品房，但不得購買非自用、非自住商品房。商業存在原則限制瞭一大批擬直接投資取得商品房的外商投資者。
??此外，有關規定顯示對2007年6月1日（含）以後取得商務主管部門批準證書且通過商務部備案的外商投資房地產企業，不予辦理外債簽約登記手續。外債額度的取消對於外商投資房地產的利潤回報影響重大。
??由於上述限制及當前樓市仍處於去庫存通道中，業內人士預計，外資投資境內房地產短期內不會出現火爆的景象。
??雙向OR單向？
??與外商投資中國房地產的“悠久歷史”相比，中國資本包括機構和個人投資者走出去購買房產的時間不長，但規模增長迅速。
??仲量聯行報告指出，2014年中國海外房地產投資比上年激增46%，總額超過165億美元（約合人民幣1030億元）。投資標的遍佈亞洲、歐洲及美洲各大主流城市。
??以萬達為例，2014年萬達收購瞭位於馬德裡、芝加哥、洛杉磯、黃金海岸四個海外項目，再加上2013年的倫敦等項目和近期的悉尼項目，目前萬達海外房地產投資總額已達360億元人民幣以上。
??仲量聯行國際資本集團中國區總監夏颺颺表示，2014年中國宏觀調控以及住宅市場低迷，中國開發商及機構投資者通過國際市場的多元化投資以實現持續性增長，並確保長期收益。
??與此同時，外資對中國境內房地產的熱情在下降。城市土地學會（ULI）和普華永道聯合發佈報告顯示，中國房地產市場整體面臨諸多挑戰，投資者對中國大陸的房地產投資熱情正在下降，僅餘上海和北京等一線城市還受關註。
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??在2015年亞洲房地產投資前景前十位排名中，上海和北京仍列其中，但排名都有滑落。上海排名第六位，這是該報告發佈九年來上海得分最低的一次，此前四年上海一直位列第二位。而北京則由去年的第八位下降至第十位。
??相對北京和上海，中國大陸其他城市的房地產投資前景大幅後退，例如廣州由去年的第六位滑至第20位。而香港的房地產投資前景，則由去年的第18位下滑至第21位。
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市土地學會北亞區主席、香港置地執行董事周明祖表示，目前，亞洲房地產市場正受到資金富裕的困擾。不管是過去六年間全球央行推行的貨幣寬松政策還是投資機
構的各類資本新渠道，都提供瞭看似無窮無盡的資金，這些資金幾乎流向各個角落和各種物業市場。這個現象正在推高資產價格並進一步壓低回報率。
??因此，交易量不斷減少，投資級物業進一步短缺，投資者在尋找核心資產的替代品，並退出二線城市。其預計這種趨勢將在未來幾個月持續下去。
??由此，海內外房地產投資目前似乎更像是中國資本爭相出海的單向遊戲。
??貨
幣政策和匯率也在發生影響。鄒菁指出，在新一屆政府上臺後，對外開放力度不斷加強，治理政策由行政幹預轉向市場機制，更多地利用經濟調控手段。例如央行下
調金融機構人民幣貸款利息率和存款基準利率，促進實體經濟發展，也引導資金走出日益冰冷的房地產市場。國際上人民幣匯率也日趨平穩，房地產行業利潤率逐年
降低，外資熱錢進入動力不足。
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2015-03-19/08325984118987859225597.shtml
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