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房地產信貸持續偏緊 開發商謹慎試水金融創新



  房地產信貸持續偏緊，開發商不得不苦尋金融創新路徑。中信證券"中信啟航專項資產管理計劃"(簡稱中信啟航)5月21日獲得中國證監會批復募集設立，當日在深交所綜合協議交易平臺掛牌轉讓。中信啟航是國內首個交易所場內房地產投資基金產品(REITs)。

  中信啟航專項資產管理計劃和海印股份專項資產管理計劃的發行，標志著國內探索多年的商業地產資產證券化業務在我國正式啟動。不過，兩者皆以專項資產管理計劃的形式推出，由券商而不是信托公司發起；且都是以專項資產管理計劃為具體形式的私募信托，與主要依靠公募市場募集和交易的REITs還有一定的距離。

  近幾年，房企不斷加大商業地產的比重，但金融渠道缺失。高和資本董事長蘇鑫指出，住宅有開發貸和預售款這兩個資金渠道，但商業地產沒有，銀行可以匹配的是經營貸，但基本上很難覆蓋，光靠開發貸和經營貸很難維持運營，因此才有眾多商業地產項目對外散賣。

  REITs可為投資者帶來較為穩定的現金流，但在國內仍舉步苗栗苑裡房貸維艱。據蘇鑫介紹，萬科時一區與高合資本進行的資產管理和商業地產銷售合作，一定程度上就是收益權的資產證券化。

  時一區是萬科在上海的首個綜合體項目。據介紹，中城、萬科與高和資本的合作模式，簡單來說就是高和資本發揮自身在資產配置、"資產精裝修"方面的優勢， 負責雙方合作項目的銷售退出與資產管理。"我們嘗試打造一個資產配置平臺，對接投資人及銷售人員以及基金和開發商，類似於商業地產投資品的大賣場，這裡有 實物資產也有證券化的資產如基金和信托。前端所有進入這個賣場的資產，會經過高和的篩選和風控把關，後端會針對不同的資產提供相應的資管套餐。在這個賣場 中，銷售人員將根據不同投資者的資金屬性和需求來匹配相應的資產。" 高和資本董事總經理陳國雄透露，雖然目前市場觀望情緒嚴重，但虹橋萬科中心的銷售業績還是很不錯。

  復星地產是一傢堅持金融創新的開發 商。復星地產旗下有一個園林、產業園區投資平臺--星景資本。據星景資本創始合夥人、CEO溫曉東接受21世紀經濟報道記者專訪時介紹，星景資本將來要做 的是城市發展基金，用於城市一級開發動拆遷和整改；另一個分支就是園林產業基金，用於城鎮化項目的園林規劃投資等，可以降低政府和開發商在園林投資的資金 壓力，通過土地升值形成新的財政收入。星景資本主要的金融創新表現在：在上述基金中，復星集團作為劣後的LP，險資是優先級的LP。

  "我們的目的就是利差，將資金以基金的形式導入地方政府，收獲利差，需要的時候可以引進復星集團做整合，推出蜂巢產品。"溫曉東說。





新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-06-19/08364226668.shtml

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